Prêt relais : fonctionnement et conditions d’obtention

Le prêt relais est un financement immobilier à court terme, idéal pour acquérir un nouveau bien avant la vente de votre propriété actuelle. Il permet de faciliter le passage à une maison plus grande, un investissement locatif ou un changement de région. Cependant, il est crucial de bien comprendre son fonctionnement et les conditions d'obtention pour éviter les risques.

Ce guide complet vous apportera toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée concernant un prêt relais immobilier.

Fonctionnement du prêt relais immobilier

Le principe du prêt relais est simple : il vous permet de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier en utilisant la valeur de votre bien actuel comme garantie. Le prêt est remboursé une fois que vous avez vendu votre ancien logement. La banque prend un certain niveau de risque, car le remboursement dépend de la vente réussie de votre bien actuel. C'est pourquoi il est essentiel de bien préparer la vente.

Les étapes clés du processus d'obtention d'un prêt relais

1. Estimation précise du bien actuel : Une estimation professionnelle, effectuée par un expert immobilier agréé, est indispensable. La valeur estimée influencera directement le montant du prêt que vous pourrez obtenir. En moyenne, les banques financent jusqu'à 70% de la valeur du bien à vendre, mais ce taux peut varier selon les établissements.
2. Recherche et promesse de vente du nouveau bien : Trouver le nouveau logement et signer une promesse de vente sont des étapes cruciales. Ce document est nécessaire pour la demande de prêt relais.
3. Demande de prêt relais auprès d'une banque ou d'un courtier : La demande de prêt doit être accompagnée de nombreux documents : justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, contrat de travail), justificatif de propriété, copie de la promesse de vente, et bien sûr, le rapport d'estimation du bien à vendre. Le délai d'étude du dossier varie généralement entre 2 et 8 semaines.
4. Accord de principe et conditions financières : L'accord de la banque dépend de votre solvabilité et de la valeur de votre bien actuel. Les conditions financières (taux d'intérêt, durée du prêt, frais de dossier, assurance emprunteur) sont alors définies. Il est vital de comparer plusieurs offres avant de choisir.
5. Achat du nouveau bien : Une fois le prêt relais accordé, vous pouvez procéder à l'acquisition de votre nouveau logement. N'oubliez pas de prévoir des fonds pour les frais annexes : notaires, agence immobilière, etc.
6. Vente du bien actuel et remboursement du prêt relais : La vente de votre ancien bien sert à rembourser intégralement le prêt relais. Une clause de garantie protège la banque en cas de difficultés de vente. La durée du prêt relais est généralement comprise entre 6 et 24 mois.

Les différents types de prêts relais immobiliers

• Prêt relais classique : Le remboursement total du prêt intervient immédiatement après la vente du bien actuel. Il s'agit du type de prêt le plus courant.
• Prêt relais avec différé de remboursement : Ce type de prêt permet de reporter le remboursement des mensualités pendant une période définie. Cela peut être utile si vous anticipez un délai de vente plus long, mais cela augmente généralement le coût total du crédit. Il faut aussi s’assurer de pouvoir faire face aux éventuelles dépenses en attendant la vente.

Les prêts relais à taux zéro sont extrêmement rares et soumis à des conditions d'éligibilité très strictes. Ils sont généralement réservés à des cas spécifiques et liés à des programmes gouvernementaux.

Les aspects financiers d'un prêt relais

Le coût d'un prêt relais est fonction de plusieurs facteurs : le taux d'intérêt (généralement plus élevé qu'un prêt immobilier classique), la durée du prêt (souvent plus courte), et les frais annexes. En moyenne, les frais de dossier représentent entre 1% et 2% du montant emprunté. L'assurance emprunteur est obligatoire et son coût varie en fonction de votre profil et de la durée du prêt. Des frais de garantie peuvent également être appliqués. Il est indispensable de comparer les offres de plusieurs banques ou courtiers pour obtenir les meilleures conditions possibles.

Votre taux d'endettement est un critère déterminant pour l'obtention du prêt. Un taux d'endettement élevé peut entrainer un refus de la demande ou des conditions moins favorables.

On estime que le coût total d'un prêt relais peut représenter entre 2% et 5% du montant emprunté, en plus des intérêts.

Conditions d'obtention d'un prêt relais immobilier

L'obtention d'un prêt relais dépend de critères stricts liés à votre solvabilité et à la valeur du bien à vendre. Les banques évaluent minutieusement votre capacité à rembourser le prêt.

Critères liés à la solvabilité de l'emprunteur

• Apport personnel conséquent : Un apport personnel substantiel (idéalement 20% ou plus de la valeur du bien à acheter) est généralement requis. Il démontre votre engagement et réduit le risque pour la banque.
• Revenus stables et justifiés : Des revenus réguliers et importants sont nécessaires. Vous devrez fournir des justificatifs de revenus (3 derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, contrat de travail...). Les banques apprécient une situation professionnelle stable et de longue durée.
• Score de crédit impeccable : Un historique de crédit irréprochable est essentiel. Tout incident de paiement peut impacter négativement votre demande. Il est important de vérifier votre historique de crédit avant de faire une demande de prêt.
• Situation professionnelle stable : La stabilité de votre emploi est un facteur clé. Les professions indépendantes ou les emplois temporaires peuvent être perçus comme plus risqués.

Évaluation du bien immobilier actuel

• Valeur marchande réaliste : L'estimation de la valeur du bien à vendre doit être réaliste et justifiée. Une surévaluation peut compromettre votre demande de prêt. Des photos de haute qualité et une description précise du bien sont importantes pour une vente rapide.
• Délai de vente court et réalisable : Les banques apprécient les biens faciles à vendre. Un bien situé dans une zone recherchée et correctement présenté se vendra plus rapidement.
• Absence d'hypothèque ou de charges importantes : Des hypothèques ou des charges importantes réduisent la valeur nette du bien et diminuent le montant du prêt que vous pouvez obtenir.

Garanties exigées par l'établissement bancaire

• Hypothèque sur le bien actuel : L'hypothèque est la garantie principale. En cas de défaut de remboursement, la banque peut saisir le bien.
• Garanties complémentaires : Dans certains cas, la banque peut exiger des garanties supplémentaires, comme une caution solidaire ou un apport personnel plus important.

Risques et pièges à éviter lors d'un prêt relais

Le prêt relais, bien que pratique, présente des risques importants. Une mauvaise gestion peut mener à des difficultés financières considérables.

• Surendettement : Le prêt relais s'ajoute à vos autres crédits. Il est crucial d'évaluer précisément votre capacité de remboursement avant de souscrire à un tel prêt. Une simulation précise de votre capacité d’endettement est nécessaire. La banque vous fournira ce type de simulation.
• Baisse imprévue de la valeur du bien actuel : Une baisse du marché immobilier peut compromettre la valeur du bien et ainsi la capacité à rembourser le prêt. Il est important de faire une estimation réaliste de la valeur de votre logement et de prévoir une marge de sécurité pour compenser les fluctuations.
• Difficultés à vendre le bien actuel rapidement : Un délai de vente plus long que prévu peut engendrer des frais supplémentaires et des difficultés financières. Il est recommandé d’avoir une stratégie de vente bien définie, incluant une mise en vente attractive et le recours à une agence immobilière si nécessaire.
• Absence de clause de garantie : L’absence d’une clause de garantie solide dans le contrat peut exposer à de gros risques financiers en cas de problèmes de vente.
• Mauvaise négociation des conditions : Le taux d’intérêt et les frais annexes peuvent varier de façon significative d’une banque à l’autre. Il est essentiel de comparer plusieurs offres et de négocier les meilleures conditions possibles.

En moyenne, la durée de remboursement d'un prêt relais est de 12 mois, avec une possibilité d'extension jusqu'à 24 mois maximum. Au-delà, il devient plus difficile d'obtenir une extension de prêt.

Le montant moyen d'un prêt relais en France est estimé à 200 000 euros, avec une variation significative selon la valeur des biens en jeu.

Un prêt relais bien géré peut faciliter un projet immobilier ambitieux, mais une préparation méticuleuse et une bonne compréhension des risques sont essentielles.